Māju pirkšana un pārdošana

Pieejama mājokļa izveidošana


Kopš Otrā pasaules kara federālajai valdībai ir bijusi sava pieeja, lai veicinātu un atbalstītu pieejamu mājokli, izmantojot GI rēķinus un finansējumu ar zemām procentu likmēm. Šīs politikas un subsīdijas bija ļoti efektīvas, palīdzot atgriezties ĢN un citiem pirmo reizi mājas pircējiem nokļūt savās pirmajās mājās. Bet ar straujo ekonomisko izaugsmi un mazuļu uzplaukumu tradicionālās federālās subsīdijas vien nav spējušas sekot pieaugošajai atšķirībai starp pieejamām cenām. Ģimenēm ir vajadzīgas drošas un pienācīgas dzīves vietas. Kopienām ir nepieciešams atbilstošs mājokļu piedāvājums visos cenu līmeņos, un uzņēmumiem ir vajadzīgs mājoklis, kas ir pieņemams viņu darbaspēkam.

Pieejams pirkt
Federālā valdība mājokļu pieejamību definē kā mājokļa izmaksas, kas nepārsniedz 30 procentus no mājsaimniecības ienākumiem. Mājokļa izmaksas tiek definētas kā īre vai pamatprincips, procenti, nodokļi un apdrošināšana kopā (PITI). Ja pieņemsim, ka 2002. gada vidējie ienākumi ir USD 43 318 (ASV tautas skaitīšana), jūs mājokļa izmaksām mēnesī tērējat ne vairāk kā 1 083 USD. Tagad, ja mēs arī pieņemam, ka jūs pērkat māju par 2002. gada vidējo cenu 158 300 USD (Nacionālā nekustamo īpašumu asociācija), jums būs jānāk klajā ar pirmā iemaksa USD 28 890, lai iegādātos šo māju un joprojām atbilstu definīcijai “pieejamu . ”Protams, ir arī citi faktori, kas ietekmē šo darījumu, ieskaitot hipotēkas likmi, aizdevuma termiņu (ilgumu), punktus un slēgšanas izmaksas. Mainiet kādu no šiem faktoriem, un iemaksa vai ikmēneša maksājumi var pieaugt vai samazināties. Ja jūs ņemsiet vērā punktus un slēgšanas izmaksas, kopējie naudas izdevumi, noslēdzot naudu, pārsniegs USD 33 000! Pēc valdības definīcijas šo māju var atļauties savā īpašumā, taču, ja priekšā ir tik daudz naudas, kas jums būtu jāiegādājas?

Pieejams būvēt
Viens no galvenajiem pieejamības faktoriem ir mājokļa ražošanas izmaksas. Būvnieku grupas bieži apgalvo - un valdības statistika atbalsta šos apgalvojumus - ka māju celtniecība tradicionāli izved tautu no recesijas. Nav brīnums, ja uzskatāt, ka mājas celtniecība dod labumu ne tikai tirdzniecībai, bet arī ražošanai, profesionāliem pakalpojumiem un pat transportēšanai. Bet pieprasījums pēc jauniem mājokļiem var izraisīt darbaspēka un materiālu trūkumu. Kavēšanās laika apstākļu vai atļauju izsniegšanas dēļ arī palielina izmaksas, un šīs izmaksas tiek nodotas pircējam. Jaunu māju celtnieki parasti darbojas ar diezgan šaurām neto peļņas normām no 5 līdz 10 procentiem, tāpēc pat neliels izmaksu pieaugums var krasi samazināt celtnieka peļņu un palielināt mājokļa izmaksas pircējiem.

Pieredzējis celtnieks var palīdzēt mājas pircējam samazināt izmaksas, veicot rūpīgu projektēšanu un materiālu izvēli. Šo procesu sauc par “vērtību inženieriju”, un kā pircējam jūsu interesēs ir atrast celtnieku, kurš to pilnībā saprot. Bet, kaut arī būvniecības nozare noteikti gūst labumu no jauninājumiem materiālos un metodēs, neatkarīgais celtnieks parasti nespēj daudz ietekmēt mājokļu vispārējās pieejamības iespējas. Padomājiet par to šādā veidā: savrupmāja, kuras pamatvērtība ir 750 000 USD, ir būvēta no būtībā tādiem pašiem materiāliem kā USD 125 000 trīs guļamistabu sēta. Piepumpēto cenu zīmi veido ne tikai apdare.

Mājokļa izmaksu samazināšana
Viens no galvenajiem veidiem, kā panākt pieejamību, ir palielināt mājokļu blīvumu. Zemes izmantošanas noteikumiem federālajā, pavalsts un vietējā līmenī var būt milzīga ietekme uz mājokļu pieejamību. Mitrāju noteikumi, piemēram, lielus zemes gabalus izslēdz no mājokļu tirgus, samazinot piedāvājumu. Vietējie zonējuma noteikumi, kas prasa piecu akru zemes gabalus katrai vienģimenes mājai, arī palielina spiedienu uz zemes piegādi. Jebkura zemes gabala izstrādei ir noteiktas nemainīgas izmaksas, ieskaitot teritorijas plānošanu un atļaujas, ceļus, elektrību, kanalizāciju un ūdeni. Visas šīs izmaksas jāiekļauj zemes gabalā uzbūvētā mājokļa pārdošanas cenā. Ja zonējums vai citi noteikumi ierobežo zemes gabalu vienas mājas celtniecībai, visas šīs attīstības izmaksas būs jāsedz šai vienīgajai mājai, padarot cenu augstāku. Ja zonējuma noteikumi pieļauj lielāku mājokļu blīvumu - vairāk māju uz vienu zemes gabalu - celtnieks var sadalīt zemes izstrādes izmaksas visiem mājokļiem, tāpēc vienas mājas celtniecība un pirkšana faktiski maksātu mazāk.

Mājokļu politika par pieejamību
Vietējās pašvaldības parasti sāk iesaistīties, ja pieejamu mājokļu trūkums sāk kaitēt sabiedrības dzīvotspējai. Daudzos valsts apgabalos tādi svarīgi darbinieki kā policisti, ugunsdzēsēji, medicīnas darbinieki un skolotāji nevar atļauties dzīvot kopienās, kurās viņi strādā. Dažas pašvaldības tagad piedāvā subsīdijas un citus stimulus, lai novērstu pieejamo cenu atšķirības un pievilinātu darbiniekus tuvāk viņu darbavietām. Citi pasākumi, ko veic vietējās un pavalsts valdības, ietver mandātus par mājokļu pieejamību un iekļaujošos zonējuma rīkojumus.

Piemēram, Masačūsetsā Likums 40B ir valsts likums, kas paredz, ka ikvienai štata pašvaldībai ir jāizstrādā mājokļu politika ar mērķi panākt, lai vismaz 10 procenti no sava dzīvojamā fonda būtu pieejami cilvēkiem, kuri nopelna 80 procentus vai mazāk no teritorijas vidējiem ienākumiem. (AMI). Šādi pasākumi var prasīt, lai attīstītāji palielinātu mājokļu blīvumu, lai efektīvāk izmantotu pieejamo zemi. Saskaņā ar dažiem noteikumiem izstrādātājiem ir jānosaka noteikta procentuālā daļa māju, ko viņi būvē, par pieņemamu cenu. Likums 40B bija viens no pirmajiem šādiem likumiem valstī, un tas daļēji bija atbildīgs par aptuveni 18 000 mājokļu vienību izveidi, kas atbilst šim pieejamības līmenim. Meina sekoja piemēram ar līdzīgu likumu. Mūsdienās katrā valsts apgabalā ir arvien lielāks valstu saraksts ar spēkā esošajiem vai gaidāmajiem tiesību aktiem, kas veicina un / vai nosaka mājokļu pieejamību.

Ir arī vairākas bezpeļņas organizācijas un programmas, kas īpaši pievēršas mājokļu pieejamībai. Piemēram, kopienas zemes tresti (CLT) parasti ir privātas bezpeļņas organizācijas, kas nodrošina dotācijas un ziedojumus zemes un mājokļa iegādei ar ilgtermiņa pieejamību. Lielākā daļa CLT māju pārdod māju, bet tur zemi “uzticībā”, izmantojot ilgtermiņa zemes nomu mājas īpašniekam. Lielākajai daļai CLT nomas ir nepieciešams sava veida kapitāla ierobežojums, lai tad, kad māja tiks pārdota, tā paliktu pieņemama nākamajam pircējam. Pie citām organizācijām pieder Habitat for Humanity, NeighborhoodWorks, valsts mājokļu finansēšanas aģentūras un vietējās mājokļu pārvaldes. Viena samērā jauna federālā programma, kuru pārvalda vietējās mājokļu pārvaldes, ļauj tiesīgiem īrniekiem mājas iegādei izmantot 8. iedaļas mājokļu kuponus. Vietējām bankām un hipotēku aizdevējiem bieži ir jaunākā informācija par aizdevumu programmām pirmo reizi pircējiem.

Gadījuma izpēte: kopienas zemes uzticēšanās mājokļiem
Burlingtonas pilsēta, kurā ir aptuveni 40 000 cilvēku, ir Vērmontas lielākā pilsēta. Neskatoties uz stabilo ekonomiku un mazpilsētu šarmu, Burlingtonam ir sava daļa lielu pilsētu problēmu: augstas īres maksas, prombūtnē esoši namīpašnieki, novecojošs dzīvojamais fonds un algas, kas atpaliek no pieaugošajām mājokļu izmaksām. 1984. gadā pilsētu vadītāji un mājokļu aizstāvji nodibināja Burlingtonas kopienas zemes trastu (BCLT), kas ir pirmais pašvaldības finansētais CLT. Mūsdienās tā ir lielākā CLT ASV ar vairāk nekā 2500 biedriem.

CLT ir demokrātiski kontrolēta kopienas organizācija, kas iegādājas zemi un ēkas un uztic zemi lielākas sabiedrības labā. Runājot par pieejamu mājokli, šis modelis noņem zemes izmaksas no mājokļa izmaksu vienādojuma, tādējādi padarot māju daudz pieejamāku. Turklāt zemes trasta īpašnieks māju ilgtermiņā (parasti 99 gadus) var atjaunot. Apmaiņā māju pircēji vienojas ierobežot mājas cenu, ja un kad viņi nolemj to pārdot. Daudzos gadījumos CLT saņem pirmo iespēju māju atpirkt par cenu, kas noteikta pēc formulas. Mājas īpašnieki no pārdošanas iegūst mazāk pašu kapitāla, taču šis ierobežojums nodrošina, ka nākamajam pircējam māja būs pieejama.

Vidēji pirmo reizi BCLT mājas ir pieejamas cilvēkiem ar 62 procentiem no vidējiem ienākumiem no platības. Tālākpārdodot, vidējais BCLT mājoklis ir pieņemams cilvēkiem, kuri nopelna 57 procentus no AMI, bet pārdošanas rezultātā īpašnieki iegūst tīro pašu kapitālu vairāk nekā 6000 ASV dolāru apmērā.

Pamatkapitāla ierobežošana, iespējams, bija radikāla ideja pirms 20 gadiem, bet modelis ir kļuvis plaši izplatīts. Kad 1984. gadā tika nodibināta Burlingtonas kopiena Land Trust, bija tikai nedaudz CLT. Mūsdienās Kanādā un Apvienotajā Karalistē ir vairāk nekā 160 34 štatos un citos.

Skatīties video: GUĻAMISTABAS PĀRVĒRTĪBAS. Pirms & pēc. PARâdi MODI (Augusts 2020).